Kiinteistörahastot Suomen Pankin rahoitustilastoissa

Kiinteistörahastojen luokittelu

Suomen Pankki kerää tilastotietoja Suomeen rekisteröidyistä kiinteistörahastoista sijoitusrahastojen tasetiedonkeruussa (SIRA) ja pääomarahastojen tasetiedonkeruussa (PEF). SIRA-tiedonkeruussa tiedot kerätään kuukausittain ja PEF-tiedonkeruussa neljännesvuosittain.

Kiinteistörahastot luokitellaan tilastoissa rahaston ominaisuuksien perusteella eri luokkiin, ja osa luokitteluista menee limittäin (taulukko 1). Rahastojen luokittelut eroavat eri toimijoidenkin välillä. Esimerkiksi Finanssivalvonta luokittelee metsärahastot kiinteistörahastoiksi, mutta Suomen Pankin tilastoissa metsärahastojen rahastotyyppi pääsääntöisesti luokitellaan muuksi rahastoksi.

Rahastot luokitellaan kahteen ryhmään sen mukaan, ovatko ne sijoitusrahastoja (Undertakings for Collective Investment in Transferable Securities, UCITS) vai vaihtoehtorahastoja (non-UCITS). Sijoitusrahasto on sijoitusrahastodirektiivin mukainen yhteen EU-maahan rekisteröity rahasto, jota voidaan markkinoida kaikkiin EU-maihin. Direktiivi asettaa säännöt esimerkiksi sijoitustoiminnasta aiheutuvan riskin hajauttamisesta, ja sen tarkoitus on yhtenäistää sijoitussääntöjä ja sijoittajasuojaa EU-maiden välillä. Kaikista Suomeen rekisteröidyistä 175 kiinteistörahastosta vain kuusi on sijoitusrahastoja, ja loput kiinteistörahastoista ovat vaihtoehtorahastoja.

Rahastot luokitellaan lisäksi pääoman vaihtelevuuden mukaan avoimiin ja suljettuihin rahastoihin. Suomen Pankin tilastoissa käyttämä jaottelu avoimiin ja suljettuihin rahastoihin perustuu Euroopan keskuspankin ohjeisiin, jotka eroavat hieman markkinoilla käytetystä jaottelusta¹. EKP:n ohjeistuksessa avoimella rahastolla tarkoitetaan rahastoja, joiden osuudet tai osakkeet lunastetaan tai ostetaan takaisin rahaston varoista. Suljetulla rahastolla taas on kiinteä määrä liikkeeseen laskettuja rahasto-osuuksia ja osakkeita, joita rahasto-osuuksien ja osakkeiden omistajien on ostettava tai myytävä liittyäkseen rahastoon tai poistuakseen siitä. Pääasiallisen sijoituskohteen nettoarvon mukaan avoimet kiinteistörahastot sijoittavat pääsääntöisesti asuntoihin, hoivakiinteistöihin, toimistoihin ja liiketiloihin sekä tontteihin, metsiin ja tuotantoon. EKP:n luokittelulla kaikki Suomeen rekisteröidyt sijoitusrahastot ovat avoimia, mutta vaihtoehtorahastoissa voi olla erikoissijoitusrahastoihin kuuluvia sekä avoimia että suljettuja rahastoja. Pääomarahastot taas ovat suljettuja vaihtoehtorahastoja. Suomeen rekisteröidyistä kiinteistörahastoista 35 on avoimia ja 140 luokitellaan suljetuiksi rahastoiksi.

Suomen Pankissa ja Finanssivalvonnassa rahastot luokitellaan lisäksi AIF-tyypin (Alternative Investment Fund) mukaan viiteen kategoriaan sen perusteella, onko rahasto suunnattu pelkästään institutionaalisille sijoittajille vai markkinoidaanko sitä myös yksityissijoittajille. Non-retail- ja non-retail-AIF-rahastot on suunnattu pelkästään ammattimaisille sijoittajille, kun taas retail-, retail-AIF- ja other retail -rahastoja voidaan markkinoida sekä ammattimaisille että ei-ammattimaisille sijoittajille. Suomeen rekisteröidyistä kiinteistörahastoista 79:ää markkinoidaan pelkästään institutionaalisille sijoittajille (non-retail) ja loppuja 96:ta rahastoa markkinoidaan lisäksi myös yksityissijoittajille (retail + other retail). Non-retail- ja other retail -rahastot ovat suljettuja vaihtoehtorahastoja. Retail-rahastot ovat avoimia sijoitusrahastoja, kun taas retail-AIF-erikoissijoitusrahastot ovat tyypiltään avoimia vaihtoehtorahastoja.

^{Taulukko 1. Suomeen rekisteröityjen kiinteistörahastojen luokittelu tilastoissa}

Kiinteistörahastojen pääomakannan kehitys

Avoimien kiinteistörahastojen rahastopääomakanta oli vuoden 2024 lopulla noin 6,9 mrd. euroa ja suljettujen vastaavasti noin 3,7 mrd. euroa (kuva 1). Avoimien ja suljettujen kiinteistörahastojen pääomakannat ovat kehittyneet eri suuntiin. Avoimien kiinteistörahastojen pääomakanta on kasvanut tasaisesti vuosina 2015–2022, mutta vuoden 2023 alusta pääomakannat ovat pienentyneet. Vastaavana aikana suljetuissa rahastoissa rahastopääomakanta on ollut hienoisessa kasvussa.

Lunastuksia rahastoista on tehty enemmän kuin uusia sijoituksia, eli nettomerkinnät ovat olleet negatiivisia (kuva 2). Lisäksi arvostusmuutokset ovat olleet samanaikaisesti negatiiviset. Nettomerkinnät ovat olleet positiivisia vielä vuoden 2024 kolmanteen neljännekseen asti, mutta viimeisellä neljänneksellä nettomerkinnät muuttuivat negatiivisiksi. Arvostusmuutoksissa on ollut vaihtelua yli ajan, mutta vuodesta 2023 muutos on ollut useimmiten negatiivinen kuin positiivinen.

Kiinteistörahastojen sijoittajat sektoreittain

Avoimiin kiinteistörahastoihin ovat sijoittaneet eniten kotitaloudet ja yritykset (kuva 3). Lisäksi vakuutuslaitokset ja voittoa tavoittelemattomat yhteisöt ovat olleet merkittäviä sijoittajia avoimissa kiinteistörahastoissa.

Samalla yleensä institutionaalisille sijoittajille markkinoituihin suljettuihin rahastoihin ovat sijoittaneet huomattavan paljon vakuutuslaitoksien ja voittoa tavoittelemattomien yhteisöjen lisäksi toiset rahastot sekä työeläkelaitokset (kuva 4). Kotitalouksien osuus suljettuihin rahastoihin sijoittajissa taas on ollut huomattavasti pienempi kuin avoimiin rahastoihin sijoittajissa.

_{[1] Markkinoilla avoimella rahastolla tarkoitetaan rahastoa, johon sijoittajat voivat tehdä merkintöjä ja lunastuksia säännöllisin väliajoin, ja ne ovat tyypillisesti hyvin likvidejä. Rahastoyhtiöllä on kuitenkin oikeus keskeyttää lunastukset toistaiseksi, mikäli lunastuksia varten tarvittavat käteisvarat on hankittava rahaston sijoituksia myymällä. Suljettu rahasto taas on avoin merkinnöille vain tietyn ajan, eikä niihin ole mahdollista sijoittaa koska tahansa.}