Fastighetsfonderna i Finlands Banks finansiella statistik

Klassificeringen av fastighetsfonder

Finlands Bank samlar in statistik om fastighetsfonder registrerade i Finland genom insamlingen av balansstatistik från investeringsfonder (SIRA) och insamlingen av balansstatistik från kapitalfonder (PEF). I SIRA-datainsamlingen samlas uppgifterna in månadsvis och i PEF-datainsamlingen kvartalsvis.

Fastighetsfonderna indelas i statistiken på basis av deras egenskaper i olika kategorier och en del av klassificeringarna är överlappande (Tabell 1). Fondernas klassificeringar avviker också mellan olika aktörer. Exempelvis klassificerar Finansinspektionen skogsfonder som fastighetsfonder, men i Finlands Banks statistik klassificeras skogsfonder i regel under fondtypen övriga fonder.

Fonderna indelas i två grupper beroende på om de är investeringsfonder (Undertakings for Collective Investment in Transferable Securities, UCITS) eller alternativa investeringsfonder (non-UCITS). En investeringsfond är en fond enligt fondföretagsdirektivet som är registrerad i ett EU-land och som kan marknadsföras i alla EU-länder. Direktivet fastställer regler exempelvis för spridning av risken som härrör från investeringsverksamheten, och syftet är att harmonisera investeringsreglerna och investerarskyddet mellan EU-länderna. Av samtliga 175 fastighetsfonder som är registrerade i Finland är endast sex investeringsfonder, och resten av fastighetsfonderna är alternativa investeringsfonder.

Fonderna klassificeras dessutom enligt variationen i kapitalet i öppna och slutna fonder. Indelningen i öppna och slutna fonder i Finlands Banks statistik baserar sig på Europeiska centralbankens anvisningar, som avviker något från den indelning som används på marknaden^[1]. I ECB:s anvisningar avses med en öppen fond en fond, vars andelar eller aktier löses in eller återköps från fondens tillgångar. En sluten fond har i sin tur ett fast antal emitterade fondandelar och aktier, som fondandelarnas och aktiernas ägare köper eller säljer för att ansluta sig till eller lämna fonden. Enligt nettovärdet på det huvudsakliga investeringsobjektet investerar fastighetsfonder i regel i bostäder, omsorgsfastigheter, kontorslokaler och affärslokaler samt i tomter, skog och produktion. Med ECB:s klassificering är alla investeringsfonder som är registrerade i Finland öppna fonder, medan det bland de alternativa investeringsfonderna kan finnas både öppna och slutna specialplaceringsfonder. Kapitalfonder är i sin tur slutna alternativa investeringsfonder. Av de fastighetsfonder som är registrerade i Finland klassificeras 35 som öppna och 140 som slutna fonder.

I Finlands Bank och Finansinspektionen klassificeras fonder dessutom enligt AIF-typen (Alternative Investment Fund) i fem kategorier beroende på om fonden riktar sig enbart till institutionella investerare eller om de också marknadsförs till privata investerare. Non-retail-fonder och non-retail AIF-fonder riktar sig enbart till professionella investerare, medan retail-, retail AIF- och other retail-fonder kan marknadsföras både till professionella investerare och icke-professionella investerare. Av de fastighetsfonder som är registrerade i Finland marknadsförs 79 enbart till institutionella investerare (non-retail) medan de resterande 96 fonderna också marknadsförs till privata investerare (retail + other retail). Non-retail-fonder och other retail-fonder är slutna alternativa investeringsfonder. Retail-fonder är öppna investeringsfonder, medan retail AIF-specialplaceringsfonder hör till typen öppna alternativa investeringsfonder.

_{Tabell 1 Klassificering av fastighetsfonder registrerade i Finland}

Utvecklingen av fastighetsfondernas kapitalstock

Fondkapitalet i de öppna fastighetsfonderna uppgick vid utgången av 2024 till ca 6,9 miljarder euro och i de slutna fastighetsfonderna till ca 3,7 miljarder euro (Diagram 1). Kapitalstocken i de öppna och de slutna fastighetsfonderna har utvecklats åt olika håll. Kapitalstocken i de öppna fastighetsfonderna ökade stabilt 2015–2022, men från början av 2023 har kapitalstocken minskat. Under motsvarande tid har fondkapitalet i de slutna fonderna ökat något.

De inlösen som gjorts från fonderna har varit större än beloppet av nya investeringar i fonderna, dvs. nettoteckningarna har varit negativa (Diagram 2). Dessutom har omvärderingarna samtidigt varit negativa. Nettoteckningarna var positiva fram till tredje kvartalet 2024, men under det sista kvartalet vände nettoteckningarna och blev negativa. Omvärderingarna har varierat över tid, men sedan 2023 har förändringen för det mesta varit negativ.

Fastighetsfondernas investerare efter sektor

I de öppna fastighetsfonderna står hushållen och företagen för merparten av investeringarna (Diagram 3). Dessutom har försäkringsföretag och icke-vinstsyftande organisationer varit betydande investerare i de öppna fastighetsfonderna.

Samtidigt har i de slutna fonderna, som typiskt marknadsförs till institutionella investerare, utöver försäkringsföretag och icke-vinstsyftande organisationer också andra fonder och arbetspensionsanstalter hört till de största investerarna (Diagram 4). Andelen hushåll bland investerarna i de slutna fonderna har i sin tur varit betydligt mindre än i de öppna fonderna.

_{[1] På marknaden avses med en öppen fond en sådan fond i vilken investerarna kan göra teckningar och inlösen med regelbunden frekvens och de är typiskt mycket likvida. Fondbolaget har emellertid rätt att avbryta inlösen tills vidare, om de kontanta medel som behövs för inlösen måste skaffas genom försäljning av fondens investeringar. Slutna fonder är i sin tur öppna för teckning endast en viss tid och det är inte möjligt att investera i dem när som helst.}